风向变了，物流园区项目前期市场分析如何下手?

物流园区招商项目成功的条件是商场剖析，即在充沛的商场调研基础上确定项目的战略定位。在地方政府触及土地价格和税收减免的招商优惠方针削弱的背景下，物流园区运营方更应当将眼光放在商场上。

依据中物天成资讯服务有限公司多年从事物流园区项目规划咨询的经历，邢台物流园区项目的前期商场剖析应当从以下三个方面下手：
一、深入掌握微观经济开展环境，项目地的城市工业结构与商场客户需求。
在进行物流园区项目挑选时，首先要考虑的不是政府方针，也不是投资者的实力，而是商场需求是否支撑项目开展。
物流园区项目的微观掌握有三个关键：
(1)微观经济环境剖析
一般来说，微观经济环境剖析要从三个层面和两条主线来掌握。
三个层面：即全国层面、省市(区域、区域)层面、本地层面。
两条主线：即总体经济和物流职业。包含现状、结构、特色、问题、趋势等。
(2)当地城市工业结构剖析
一是了解当地城市主导工业的构成。以及支撑主导工业的要点企业分布。
二是当地物流工业开展状况。包含开展现状，未来规划，相关优惠方针。
(3)商场需求剖析
当地物流需求是产地物流?假如是，那么首要企业是谁?首要产品是什么?
或是销地物流?假如是，那么首要需求企业(消费者)是谁?需求什么?需求多少?
仍是中转地物流?假如是，本地的相关物流集散设备和途径是否满意物流中转需求?
二、要踏踏实实进行实地商场调研，剖析项目周边的可能竞赛对手及其相关企业。
调查微观商场需求后，还要实地调研项目周边商场竞赛的状况，寻求可供挑选的差异化战略。
物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
(1)周边首要工业(工业、科技)园区
即对项目所在地必定半径区域内的各类工业(工业、科技)园区状况进行剖析研究，包含这些园区的开展方针、功用布局、未来规划、入驻企业、优惠方针等。
这些园区有可能为项目提供商场需求，也可能与项目发生竞赛。
(2)周边同类物流园区及其入驻企业
包含现已建成正在运营的和规划中拟建的各类商贸商场、货运商场，以及这些商场的首要入驻企业和业户。对要点商场和企业要进行深度访谈，进行优劣势比照剖析，然后构成实地商场调研陈述，供项目决议计划参阅。
(3)潜在客户需求
详细了解项目地的首要制作、商贸、以及第三方物流企业状况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在方针客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商堆集客户。
三、项目地的区位交通状况，是项目战略定位的客观基础。
城市的区位与交通，是紧密联系、相互效果的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改动的。因而，要给予足够的注重。
(1)区位优势
详细剖析项目所在地城市自身的自然状况。包含城市性质(是工业城市，仍是商贸城市?)，现在的经济总量以及开展趋势，人口规划等。
微观上，了解项目所在地城市在区域经济、区域交通中的位置和效果。是中心纽带?仍是辅佐隶属?
微观上，要详细了解项目地周边邻居状况。即项目所在区域的城市总体规划和控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。
(2)交通优势
依据项目初步判断和项目周边的实际状况进行剖析。如：
公路，即接近项目地的高速公路、国道、省道，以及其他规划路途。
铁路，特别是与铁路货运站的间隔和现在铁路运输的大宗物资首要品种是什么。
港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头号状况，保税监管状况。
机场，一般附加值高的货品会重视机场货运。(假如建造空港物流园区会要点进行剖析。)
在交通优势剖析中，一般以某种运输方法为主进行剖析。如公路港首要考虑公路状况，也会考虑多式联运的可能性。